그럼 내 집이 압류되거나 단기 매각을 하는 경우의 결과는 무엇일까요? 예를 들어, 미래의 주택 소유자가 미래의 주거지 구매를 위해 패니 메이 모기지를 취득하고자 하는 경우, 지난 5년 이내에 발생한 이전 압류는 그 차용인이 패니 메이 모기지를 받을 자격이 없게 만들 가능성이 높습니다. 단기 매각을 이용하여 집을 매각한 미래의 구매자의 경우, 단 2년 만에 주거지에 대한 패니 메이 지원 모기지를 받을 자격이 생긴다는 점이 다릅니다.
비주거용 부동산의 경우, Fannie Mae 대출 자격을 얻는 데 필요한 연도는 이전에 부동산에 대해 압류를 한 구매자의 경우 더욱 깁니다. 자격을 얻는 데 걸리는 시간은 5년에서 7년으로 연장됩니다. 단기 매각 협상에 성공했고 다른 비주거용 부동산을 구매하려는 경우, 여전히 주거용 부동산에 필요한 것과 동일한 2년 기간만 기다리면 됩니다.
모기지 회사를 통해 대출을 받으려는 경우, 이전에 부동산에 대해 압류 처분을 한 적이 있다면, 표준 1003 신청서의 섹션 VIII에 있는 질문 C에 “예”라고 답해야 합니다. 이 질문은 지난 7년 동안 부동산에 대해 압류 처분을 받았거나 압류 처분 대신 소유권이나 증서를 받았는지 묻는 것입니다. 모기지 회사에 대출을 신청할 수는 있지만, 금리가 엄청나게 오를 것입니다. 압류 처분 대신 단기 매각을 성공적으로 협상했다면, 단기 매각과 관련하여 필요한 신고가 없으므로 금리는 비교적 영향을 받지 않을 것입니다.
대출인이 걱정하는 가장 큰 “타격”은 압류 또는 단기 매각으로 인한 신용 점수에 미치는 영향입니다. 압류의 경우 큰 영향을 받게 되며, 점수가 250점에서 300점 이상 떨어질 것으로 예상됩니다. 신용 점수에 미치는 부정적인 영향은 일반적으로 신용 기록에 남아 3년 이상 점수에 부정적인 영향을 미칩니다. 단기 매각을 성공적으로 협상했다면 모기지에 대한 연체된 지불만 표시되고 모기지가 매각되면 “지불됨” 또는 “협상됨”으로 보고되어 점수가 300점이 아닌 50점까지 낮아집니다. 단기 매각 기간 동안 나머지 지불을 정상적으로 했다고 가정합니다. 이러한 하락은 신용 점수에 최소 12~18개월 동안 영향을 미칠 수 있습니다 상가철거.
신용 점수와 신용 기록은 어떻게 다를까요? 글쎄요, 점수는 유동적이지만 기록은 점수가 향상되었더라도 지정된 수년 동안 모든 채권자가 볼 수 있도록 신용 보고서에 그대로 유지됩니다. 압류는 최소 10년 동안 공개 기록으로 남아 신용 보고서에 고정됩니다. 단기 매각은 신용 기록에 보고되지 않고 모기지에 대한 연체된 지불만 보고됩니다. “단기 매각”에 대한 특정 보고 항목은 없으며 대출은 일반적으로 “전액 지불, 결제됨”으로 보고됩니다.
압류와 같은 것이 보안 허가에 영향을 미칠 수 있다고는 생각하지 못했을 수도 있지만, 그럴 수 있고 실제로 그렇습니다. 놀랍게도 압류는 심각한 경범죄 또는 중범죄에 대한 유죄 판결을 제외하면 보안 문제에 대한 가장 어려운 문제입니다. 고객이 압류를 받았고 경찰, 군대, CIA, 보안 또는 보안 허가가 필요한 다른 사람인 경우 거의 항상 취소되고 직위가 종료됩니다. 단기 매각을 성공적으로 협상하면 그 사실 자체로는 대부분의 보안 허가에 도전하지 않습니다.
압류 또는 단기 매각이 현재 고용에 어떤 영향을 미칠지 생각해 보셨나요? 고용주는 귀하의 직책이 민감한 주제를 포함한다고 가정하고 정기적으로 귀하의 신용을 확인할 수 있습니다. 압류는 종종 즉각적인 재배치 또는 해고의 근거로 간주됩니다. 반면 단기 매각은 신용 보고서에 보고되지 않으며 고용에 대한 도전을 제거합니다.
직장을 바꾸기로 결정하거나 직장을 바꿀 수밖에 없다면 압류 또는 단기 매각이 미래의 직장에 어떤 영향을 미칠지 고려해야 합니다. 압류는 많은 고용주가 많은 신규 지원자에게 신용 검사를 사용하기 때문에 초기 문제에 노출됩니다. 일반적으로 신용에 부정적인 영향을 미치는 압류는 직장에 대한 문제가 됩니다. 다시 한 번 말하지만 단기 매각은 신용 보고서에 보고되지 않으며 직장에 대한 문제가 되지 않습니다.
압류 또는 단기 매각에 직면한 많은 주택 소유자에게 중요한 요소는 부족액 판결입니다. 100%의 압류(부족액이 없는 주에 거주하는 경우가 아니면)의 경우 은행은 주택 소유자를 상대로 부족액을 추궁할 수 있습니다. 성공적인 단기 매각 중 일부는 대출 기관과 협력하여 주택 소유자를 상대로 부족액을 추궁할 권리를 포기하도록 동의하게 합니다. 부족액 금액도 고려해야 합니다. 압류의 경우 주택이 경매에서 팔리지 않으면 REO 절차를 거쳐야 합니다. REO는 일반적으로 판매 가격을 낮추고 해당 부동산이 시장에 더 오래 머무르게 하는 결과를 가져오는데, 특히 판매 시장이 침체된 경우에 그렇습니다. 안타깝게도 이러한 둔화와 판매 가격 하락은 주택 소유자에게 더 높은 부족액 판결을 의미할 수 있습니다. 적절하게 처리된 단기 매각은 시장 가치에 훨씬 가까운 가격을 얻을 가능성이 더 높고 일반적으로 REO 매각보다 더 좋으며 부족액이 더 작아야 하므로 은행이 일반적으로 귀하와 협상할 의향이 더 강해집니다.
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